Пример. Выгодно ли сдавать квартиру в долгосрочную аренду в 2024 году

Посчитаем сколько можно заработать сдавая квартиру в аренду в [year] году и насколько это выгодно. Какая доходность у таких инвестиций. Сравним разные варианты. Разберемся какие есть нюансы, риски.

В статье размещен мини-калькулятор, можно подставить свои цифры и посмотреть результат.

По ссылке размещен калькулятор с помощью которого можно поиграться с цифрами и посмотреть как будет меняться доходность инвестиций в недвижимость под сдачу в зависимости от тех или иных расходов.

Калькулятор доходности квартиры с долгосрочной арендой.

Какая доходность инвестиций в посуточную аренду.

Рассмотрим несколько вариантов покупки квартиры:

1. Полностью за свои деньги.
2. С привлечением заемных средств — ипотека.
3. Квартира досталась по наследству.

Так как квартира одна, то рассматриваем долгосрочную аренду как наименее трудозатратный вариант.

Кому сдавать квартиру

Чтобы решить какую квартиру покупать, нужно определиться кому ее будем сдавать.

1. Молодежь — достаточно мобильна, поэтому квартира может чаще простаивать. Если это студенты, то желательно чтобы квартира располагалась ближе к университетам. С большой долей вероятности все разнесут или будут доставлять проблемы (пьянки-гулянки).
2. Семейные пары с детьми — в плане гулянок проблем меньше, менее мобильны. Если с маленькими детьми, то большая вероятность порчи ремонта (обои, мебель). Так или иначе будут стремиться к своему жилью.
3. Холостые, среднего возраста — мобильны, но с более стабильным заработком. Меньше проблем в плане шума и порчи имущества.
4. Гастарбайтеры — высокая вероятность что в квартире будет жить больше людей чем по договору. Порча имущества. Проблемы с соседями.

Любая категория жильцов может доставить проблемы. Вопрос в уровне допустимого ущерба. Опять же, нет гарантий что та или иная категория арендаторов будет долго снимать, вовремя платить и т.п. Поэтому не разумно отсеивать семьи с маленькими детьми, студентов, тех кто с животными и т.п.

Изначально стоит закладывать в расходы:

1. Простои минимум 3 месяца в году.
2. Ремонт хотя бы раз в год — переклейка обоев, бытовая техника, мебель.

Кому однозначно не стоит сдавать жилье.

1. Курящим.
2. У кого нет стабильной работы, сезонная работа.

Какую квартиру покупать для сдачи в аренду

Исходя из перечисленных категорий квартиросъемщиков можно сделать вывод, что наиболее ликвидной в плане сдачи в аренду будет однокомнатная квартира. И студентам подойдет, и семье с одним ребенком.

В 2-ке если у квартиросъемщика пойдут плохо дела, он всегда может переехать в 1-ку, а вот из однушки съезжать уже особо некуда. Малогабаритные и гостинки скорее всего будут по арендным платежам где-то рядом.

1. Отдельно нужно обратить внимание на инфраструктуру района где расположен дом. Магазины, школы, садики, больницы, университеты, общественный транспорт — желательно чтобы все это было в шаговой доступности.
2. Этаж — в идеале второй или третий. Это удобнее для квартиросъемщиков и дешевле при ремонте.
3. Нужно учесть какой контингент живет в округе, в каком состоянии дом и какие соседи. Если при входе в подъезд видны дыры в лестничных пролетах, стены исписаны, валяется мусор, то сам собой напрашивается вывод о местных жителях.

Перечисленные моменты непосредственно влияют на размер арендной платы. Квартиру с маргинальными соседями, в убитом доме, на окраине города вряд ли удастся сдать за более менее приличные деньги. Следствием этого будет частенько пустующая квартира и куча проблем.

Общее состояние квартиры и ремонт:

1. Планировка квартиры скорее всего будет типовой. Лучше всего отдельная кухня, комната, санузел (желательно раздельный). Кухня хотя бы 8 кв. метров. Однокомнатные квартиры с кухней студией, подойдут для студентов, но неудобны для семейных пар с детьми.
2. Не стоит ввязываться в перепланировки квартиры без острой на то необходимости. Это лишняя трата денег и времени.
3. С ремонтом два варианта. Взять максимально дешево и все переделать, или купить квартиру в более менее нормальном состоянии и ограничится исправлением основных проблемных мест.

Дополнительные расходы

Разовые расходы:

1. Если делать ремонт полностью, нужно закладывать минимум 300 тысяч рублей.
2. Если делать косметический ремонт, то можно уложиться в 100 тысяч рублей.
3. Обустройство квартиры — минимальным набором мебели и бытовой техники. В данном случае можно сэкономить и купить все б/у на том же Авито. Ориентировочные траты 100 тысяч рублей, меньше только при условии что какая-то мебель, бытовая техника остались от предыдущих владельцев квартиры.
4. Ключевой момент — скорость подготовки квартиры к сдаче и дальнейшие переделки.
5. Сам ремонт должен быть универсальным. Пример, как не нужно делать — брать хрущевку, делать в ней ремонт на несколько миллионов и пытаться ее сдать, продать за космические деньги. Такое никогда не окупится.

В итоге, для варианта однокомнатной квартиры доп. вложения в квартиру составят 200-400 тысяч рублей. Сам ремонт 100 — 300 тысяч рублей + 100 тысяч обустройство.

Постоянные расходы:

1. Коммуналка — так или иначе данные платежи влияют на стоимость сдачи квартиры и итоговый доход.
2. Страховка квартиры — обязательна, как минимум страхование ответственности перед третьими лицами (соседями).
3. Имущественный налог — без вариантов, платить придется.
4. Налог на доходы — если одна квартира, то сдавать проще как физ. лицо и платить 13%, либо зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% (есть нюансы).
5. Категорически не рекомендуется укрываться от уплаты налогов — сейчас все поступления легко отслеживаются. наличка не панацея — это всего лишь вопрос времени когда ее уберут. Опять же, платя налоги, можно не бояться шантажа со стороны квартиросъемщика, соседей. Спокойный сон в данном случае обойдется всего в 4-13% — это не так дорого, по сравнению с теми последствиями, которые могут быть если за вас возьмется налоговая.
6. Периодический ремонт — стоит закладывать деньги на ремонт мебели, бытовой техники, отделки. При смене квартиросъемщиков это неизбежно. Хотя бы 10-30 тысяч рублей в год.
7. Простой квартиры — также стоит включить в расходы, т.к. люди будут съезжать и в такие моменты доходов не будет.

В итоге, если просуммировать постоянные расходы, то в год выходит сумма порядка от 50 до 100 тысяч рублей. Где-то данные расходы можно уменьшить, оптимизировать, но полностью исключить не получится.

Какие риски и нюансы нужно учитывать при сдаче квартиры в аренду

Ниже основные моменты над которыми стоит подумать прежде чем сдавать квартиру, а лучше прописать в договоре.

1. Простой квартиры.
2. Задержка платежей по аренде.
3. Бегство квартиросъемщиков.
4. Повреждение, уничтожение имущества.
5. Конфликты с соседями.
6. Мошенничество квартиросъемщиков.
7. Использование квартиры не по назначению.
8. Выселение квартирантов. Что делать если откажутся съезжать.

Многие моменты можно предвидеть и постараться выяснить у потенциального съемщика на этапе общения по телефону.

Какая доходность инвестиций от сдачи квартиры в долгосрочную аренду

Оптимальный вариант — это купить однокомнатную квартиру и сделать недорогой ремонт.

• Цена квартиры составляет 2 млн. рублей.
• На ремонт и обустройство уйдет 200-400 тысяч рублей.
• Ежегодные траты 50-100 тысяч рублей.
• Арендные платежи в районе 15 тыс. рублей или 180 тыс. рублей в год.
• Итоговые вложения 2,2-2,4 млн. рублей.
• Чистый доход составит 80-130 тысяч рублей.

Барабанная дробь.

Доходность составит от 3,3% до 5,4% годовых.

Не самые интересные цифры, учитывая что ставки по вкладам в банках или дивиденды по акциям ряда компаний дают на 2-3% больше с куда меньшими телодвижениями, рисками и т.п.

В данных расчетах не учтены следующие моменты, которые в итоге могут повлиять на доходность:

1. Квартира досталась в наследство, тогда доходность куда интереснее.
2. Квартира покупалась на заемные средства (ипотека), доходность уменьшается.
3. Стоимость квартиры со временем может вырасти как это случилось в 2020 году.

Варианты как увеличить доходность

• Посуточная аренда — ориентировочно доходность можно поднять раза в два, но это уже постоянная работа и имеет смысл при наличии хотя бы нескольких объектов под сдачу.
• Перепланировка квартиры в гостинки. Увеличение доходности процентов на 30-50%.
• Покупка коммерческой недвижимости или перевод жилой в коммерческую с последующей сдачей торговым сетям. При правильном выборе арендатора доход будет больше и стабильнее.

Ключевой момент в данном пункте — сравнить альтернативные варианты. Доходность от собственного бизнеса, инвестиции на фондовом рынке.