Подпишись! Пишем редко, но метко. Без спама. Только полезное.
- Телеграм-канал — ссылки на интересные материалы в журнале GoGoInvest.ru и с других площадок.
В предыдущих статьях посчитали доходность инвестиций в квартиры для долгосрочной и краткосрочной аренды. Сравнили что выгоднее и как еще можно увеличить доходность.
В данной статье рассмотрим будет ли полезна ипотека и при каких условиях.
Исходные данные для расчетов
Рассматриваем только посуточную аренду для однокомнатной квартиры и квартиры разбитой на 2 гостинки, так как долгосрочная аренда по своей доходности совершенно не интересна.
Калькулятор доходности долгосрочной аренды по ссылке, но вряд ли цифра покажутся привлекательными.
- Квартира площадью 40 кв. метров и стоимостью 3 млн. рублей.
- Ипотека на 20 лет под 10% годовых. Платежи аннуитетные.
- Три системы налогообложения: физ. лицо 13%, самозанятый 4%, ИП «Доходы» 6%.
- Загрузка квартиры 70% в месяц.
| Однокомнатная квартира | Квартира разделена на две гостинки | |
| Доходы без учета расходов | 378000 | 604800 |
| Постоянные расходы в год | ||
| Уборка | 66000 | 105600 |
| Налог физ. лицо 13% | 49140 | 78624 |
| Налог самозанятый 4% | 15120 | 24192 |
| Налог ИП «Доходы» 6% | 22680 (по факту 41000) | 36288 (по факту 41000) |
| Страховка | 5000 | 10000 |
| Текущий ремонт | 10000 | 20000 |
| Коммуналка | 60000 | 60000 |
| Ипотека | платеж в год | платеж в год |
| взнос 20% (600к руб.) | 277920 | 277920 |
| взнос 40% (1200к руб.) | 208440 | 208440 |
| взнос 60% (1800к руб.) | 138960 | 138960 |
| Разовые вложения без ипотеки | 4 045 000 | 4 660 000 |
| Разовые вложения с ипотекой | ||
| взнос 20% (600к руб.) | 1 645 000 | 2 260 000 |
| взнос 40% (1200к руб.) | 2 245 000 | 2 860 000 |
| взнос 60% (1800к руб.) | 2 845 000 | 3 460 000 |
Как видно из получившихся расчетов, с первоначальным взносом 20% и 40% с помощью ипотеки на ту же сумму можно взять не одну квартиру, а две.
В свою очередь каждую квартиру можно будет разбить на 2 гостинки. Остается сравнить доходность таких вложений, так как ежемесячные платежи будут уменьшать итоговый доход.
Сравнение инвестиций без ипотеки и с использованием ипотеки
Ниже рассчитан чистый доход для каждого варианта квартир в зависимости от размера ипотеки и системы налогообложения. Также для сравнения приведен чистый доход при покупке квартиры без ипотеки.
Посчитана доходность инвестиций.
| Квартира Без ипотеки | Однокомнатная квартира доход / доходность | Квартира разделена на две гостинки, суммарная аренда доход / доходность |
| Физ. лицо 13% | 187860 / 4,6% | 330576 / 7,1% |
| Самозанятый 4% | 221880 / 5,5% | 385000 / 8,3% |
| ИП «Доходы» 6% | 196000 / 4,8% | 368200 / 7,9% |
| Ипотека взнос 20% | ||
| Физ. лицо 13% | — 90600 / отрицательная | 52656 / 2,3 % |
| Самозанятый 4% | — 56040 / отрицательная | 107088 / 4,7 % |
| ИП «Доходы» 6% | — 81920 / отрицательная | 90280 / 4,0 % |
| Ипотека взнос 40% | ||
| Физ. лицо 13% | -20580 / отрицательная | 122136 / 4,3% |
| Самозанятый 4% | 13440 / отрицательная | 176568 / 6,2% |
| ИП «Доходы» 6% | -12440 / отрицательная | 159760 / 5,6% |
| Ипотека взнос 60% | ||
| Физ. лицо 13% | 48900 / 1,7% | 191616 / 5,5% |
| Самозанятый 4% | 82920 / 2,9% | 246048 / 7,1% |
| ИП «Доходы» 6% | 57040 / 2,0% | 229240 / 6,6% |
Выводы — выгодно ли брать ипотеку для инвестиций в квартиры под аренду
- Без ипотеки доходность выше, т.к. ежемесячные платежи не уменьшают доход.
- С ипотекой и первоначальным взносом 40-50%, можно взять уже две квартиры, разбить их на гостинки и получить сопоставимую доходность что и при покупке за счет собственных средств. Только в данном случае будет несколько объектов недвижимости во владении.
- Ипотека становится интересна при первоначальном взносе от 40% и при условии что квартира в итоге бьётся на несколько отдельных объектов.
- Владение несколькими квартира позволяет даже при частичной загрузке получать какую-то прибыль, обеспечить большую загрузку обслуживающего персонала.
- Ипотека имеет ряд нюансов при сдаче в аренду и перепланировках. Могут возникнуть вопросы у банка.
- Сдавать в аренду квартиры в качестве физ. лица не выгодно, так же нужно учесть, что возможны вопросы от налоговой по части предпринимательской деятельности. Поэтому лучше сразу регистрироваться в качестве ИП или самозанятого.
- Если ориентироваться на работу не только с физ. лицами, но и командировочными, то лучше сразу вставать на учет в качестве ИП.
Как итог — ипотеку использовать можно, но нужно просчитывать более детально условия при которых она будет выгодна с конкретной недвижимостью.
Взгляд от эксперта.
Не стоит забывать про альтернативу — фондовый рынок и рейты.
wpDiscuz
