Ипотека и доходность инвестиций в квартиры под аренду (пример).

Обновлено:

Подпишись! Пишем редко, но метко. Без спама. Только полезное.

В предыдущих статьях посчитали доходность инвестиций в квартиры для долгосрочной и краткосрочной аренды. Сравнили что выгоднее и как еще можно увеличить доходность.

В данной статье рассмотрим будет ли полезна ипотека и при каких условиях.

Исходные данные для расчетов

Рассматриваем только посуточную аренду для однокомнатной квартиры и квартиры разбитой на 2 гостинки, так как долгосрочная аренда по своей доходности совершенно не интересна.

Калькулятор доходности долгосрочной аренды по ссылке, но вряд ли цифра покажутся привлекательными.

  • Квартира площадью 40 кв. метров и стоимостью 3 млн. рублей.
  • Ипотека на 20 лет под 10% годовых. Платежи аннуитетные.
  • Три системы налогообложения: физ. лицо 13%, самозанятый 4%, ИП «Доходы» 6%.
  • Загрузка квартиры 70% в месяц.
Однокомнатная квартира Квартира разделена на две гостинки
Доходы без учета расходов378000 604800
Постоянные расходы в год
Уборка66000105600
Налог физ. лицо 13%49140 78624
Налог самозанятый 4%15120 24192
Налог ИП «Доходы» 6%22680 (по факту 41000) 36288 (по факту 41000)
Страховка500010000
Текущий ремонт1000020000
Коммуналка6000060000
Ипотекаплатеж в годплатеж в год
взнос 20% (600к руб.)277920277920
взнос 40% (1200к руб.)208440208440
взнос 60% (1800к руб.)138960138960
Разовые вложения без ипотеки4 045 0004 660 000
Разовые вложения с ипотекой
взнос 20% (600к руб.)1 645 0002 260 000
взнос 40% (1200к руб.)2 245 0002 860 000
взнос 60% (1800к руб.)2 845 0003 460 000

Как видно из получившихся расчетов, с первоначальным взносом 20% и 40% с помощью ипотеки на ту же сумму можно взять не одну квартиру, а две.

В свою очередь каждую квартиру можно будет разбить на 2 гостинки. Остается сравнить доходность таких вложений, так как ежемесячные платежи будут уменьшать итоговый доход.

Сравнение инвестиций без ипотеки и с использованием ипотеки

Ниже рассчитан чистый доход для каждого варианта квартир в зависимости от размера ипотеки и системы налогообложения. Также для сравнения приведен чистый доход при покупке квартиры без ипотеки.

Посчитана доходность инвестиций.

Квартира Без ипотекиОднокомнатная квартира
доход / доходность
Квартира разделена на две гостинки, суммарная аренда
доход / доходность
Физ. лицо 13% 187860 / 4,6%330576 / 7,1%
Самозанятый 4% 221880 / 5,5% 385000 / 8,3%
ИП «Доходы» 6% 196000 / 4,8% 368200 / 7,9%
Ипотека взнос 20%
Физ. лицо 13%— 90600 / отрицательная 52656 / 2,3 %
Самозанятый 4%— 56040 / отрицательная 107088 / 4,7 %
ИП «Доходы» 6%— 81920 / отрицательная 90280 / 4,0 %
Ипотека взнос 40%
Физ. лицо 13% -20580 / отрицательная122136 / 4,3%
Самозанятый 4% 13440 / отрицательная 176568 / 6,2%
ИП «Доходы» 6% -12440 / отрицательная 159760 / 5,6%
Ипотека взнос 60%
Физ. лицо 13% 48900 / 1,7% 191616 / 5,5%
Самозанятый 4% 82920 / 2,9% 246048 / 7,1%
ИП «Доходы» 6% 57040 / 2,0% 229240 / 6,6%

Выводы — выгодно ли брать ипотеку для инвестиций в квартиры под аренду

  1. Без ипотеки доходность выше, т.к. ежемесячные платежи не уменьшают доход.
  2. С ипотекой и первоначальным взносом 40-50%, можно взять уже две квартиры, разбить их на гостинки и получить сопоставимую доходность что и при покупке за счет собственных средств. Только в данном случае будет несколько объектов недвижимости во владении.
  3. Ипотека становится интересна при первоначальном взносе от 40% и при условии что квартира в итоге бьётся на несколько отдельных объектов.
  4. Владение несколькими квартира позволяет даже при частичной загрузке получать какую-то прибыль, обеспечить большую загрузку обслуживающего персонала.
  5. Ипотека имеет ряд нюансов при сдаче в аренду и перепланировках. Могут возникнуть вопросы у банка.
  6. Сдавать в аренду квартиры в качестве физ. лица не выгодно, так же нужно учесть, что возможны вопросы от налоговой по части предпринимательской деятельности. Поэтому лучше сразу регистрироваться в качестве ИП или самозанятого.
  7. Если ориентироваться на работу не только с физ. лицами, но и командировочными, то лучше сразу вставать на учет в качестве ИП.

Как итог — ипотеку использовать можно, но нужно просчитывать более детально условия при которых она будет выгодна с конкретной недвижимостью.

Не стоит забывать про альтернативу — фондовый рынок и рейты.

0 0 голоса
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомить о
guest
2 комментариев
Старые
Новые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии