Подпишись! Пишем редко, но метко. Без спама. Только полезное.
- Телеграм-канал — ссылки на интересные материалы в журнале GoGoInvest.ru и с других площадок.
Средняя доходность инвестиций при сдаче квартир в долгосрочную аренду около 1-2% годовых, если разбить квартиру на студии, то 2-3% годовых.
Рассмотрим варианты как увеличить доходность инвестиций в недвижимость под аренду, чтобы сделать такие инвестиции интересными.
С помощью калькулятора можете посчитать доходность ваших инвестиций в квартиру под сдачу для долгосрочной аренды. Более подробно вопрос с долгосрочной арендой и доходностью таких инвестиций разобран по ссылке.
Цифры получаются не самые интересные, учитывая что обычный вклад даст примерно такую же доходность, а фондовый рынок позволяет получать на длительном интервале еще лучший результат. При этом важно понимать, что ликвидность вклада, акций, облигаций куда выше чем у недвижимости, а риски ниже.
Для примера возьмем однокомнатную квартиру и сравним следующие варианты:
- Долгосрочная аренда
- Разбивка квартиры на студии и сдача на долгий срок
- Посуточная аренда
- Разбивка квартиры на студии и посуточная аренда
Какой доход от сдачи квартиры без учета расходов
- Для посуточной аренды считаем что загрузка квартиры 70% — сдается 21 день в месяц и 9 дней стоит пустая.
- Для долгосрочной аренды считаем что загрузка квартиры 85% — сдается 10,2 месяца в год.
| Варианты | Однокомнатная квартира | Квартира разделена на две гостинки, суммарная аренда | Разница в доходе |
| Долгосрочная аренда | 500 в сутки 15000 в месяц 153000 в год | 800 в сутки 26000 в месяц 265200 в год | 73% |
| Посуточная аренда | 1500 в сутки 31500 в месяц 378000 в год | 2400 в сутки 50400 в месяц 604800 в год | 60% |
| Разница в доходе | 147% | 128% | 290% |
По цифрам видно что максимальный результат даст квартира разделенная на две гостинки при сдаче посуточно.
Разница в 290% по сравнению с однокомнатной квартирой сданной на долгий срок.
Далее рассматриваем только краткосрочную аренду так как при одинаковых вложениях доходность долгосрочной аренды существенно ниже. По ссылке можно ознакомиться с расчетами для долгосрочной аренды.
Какие расходы при подготовке и дальнейшей сдаче квартиры в аренду
Уборка квартиры
- Уборка делается раз в 2 дня когда квартира сдается или 11 раз в месяц.
- Оплата уборки сдельная по ставке 500 рублей для однокомнатной и по 400 рублей для разделенной квартиры за каждую комнату, или 800 рублей за все.
В таблице итоговые расходы на уборку за год.
| Вид аренды | Расходы для однокомнатной в год, руб | Расходы для однокомнатной разбитой на 2 студии в год, руб. |
| Долгосрочная аренда | 0-5000 | 0-10000 |
| Посуточная аренда | 66000 | 105600 |
Важные моменты:
- Аутсорс или сдельная оплата удобнее/выгоднее — нет зависимости от одного человека, исключается необходимость в найме персонала и отсутствуют сопутствующие обязательства (ведение трудовой, уплата налогов и взносов и т.п.).
- Снизить расходы на уборку можно за счет увеличения количества сдаваемых квартир. Примерно с 10 сдаваемых комнат будет выгодно нанимать человека на полный рабочий день.
- Для расчетов взята достаточно низкая ставка за уборку. Такие цифры возможны скорее когда человек работает на постоянной основе.
Налоги с доходов от сдачи квартиры
Если правильно выбрать систему налогообложения, то можно сэкономить на платежах.
Ставки могут различаться в зависимости от места вашего проживания, проверяйте актуальную информацию на сайте налоговой.
Какие есть нюансы при выборе системы налогообложения:
- Физ. лица — сейчас вряд ли удастся уйти от уплаты налогов, особенно если арендные платежи проходят по безналу. Также нужно учитывать еще один момент, если сдавать несколько квартир, тем более посуточно, то есть вероятность получить претензии от налоговой за незаконную предпринимательскую деятельность.
- Самозанятые — никакие отчеты не сдают, доп. взносы не платят, все максимально просто, но ограничены доходом в 200 тысяч в месяц. Есть смысл даже с одной квартирой.
- Индивидуальные предприниматели — ничего сложного, особенно если подключить какой-нибудь бух. сервис, но это доп. расходы + есть обязательные платежи, порядка 41 тысяч в год (их периодически увеличивают), но на эту сумму можно уменьшить налог.
- Юр. лицо — накладывает очень много обязательств, добавляет расходов. Имеет смысл если бизнес перерос ИП или есть несколько учредителей.
- Выгоднее использовать ИП «Доходы» пока расходы не превышают 60% от размеров доходов, но даже если расходы превышают 70% стоит учитывать что при использовании ИП «Доходы минус расходы» нужно правильное оформление документов для подтверждения расходов. Возрастает административная нагрузка и риски претензий со стороны налоговой.
- Пример, со 100 тысяч для ИП «Доходы» налог составит 6000 рублей. Для ИП «Доходы минус расходы» при расходах в 70 тысяч, налог составит 4500 рублей. Разница в 1500 рублей, но эти расходы еще нужно подтвердить. Сравнивать нужно с учетом всех затрат, как финансовых так и временных. Можно сэкономить в деньгах, но при этом появятся лишние обязательства, усложнится процесс работы.
Ниже в таблице приведены ставки налога в зависимости от системы налогообложения и расчет предполагаемых платежей исходя из посчитанного выше дохода.
| Система налогообложения | Ставка, % | Платежи для однокомнатной в год | Платежи в год для квартиры разбитой на 2 студии |
| Физ. лицо | 13% | 49140 | 78624 |
| Самозанятый | С физ. лицами 4%, с юр. лицами 6% | 15120 (вариант 4%) | 24192 (вариант 4%) |
| ИП «Доходы» | 6% | 22680 | 36288 (*по факту 41000) |
| ИП «Доходы минус расходы» | 15% | не рассматриваем | не рассматриваем |
| ИП Патент | 6% от налоговой база (примерный расчет патента https://patent.nalog.ru/) | не рассматриваем | не рассматриваем |
*У ИП есть обязанность платить взносы, в 2021 году в размере 41000 за год, но на эту сумму можно уменьшить налог (когда нет работников). Если доход меньше 683000 рублей, то платежи будут перекрываться взносами. Даже если доход 100 тысяч рублей и налог должен быть 6000 рублей, заплатить придется все равно 41000 рублей. Да, это не налог, но это расходы.
Наиболее выгодная система налогообложения — это регистрироваться самозанятым, но при условии что доход не превышает 200 тысяч рублей в месяц.
Есть нюанс, если работать преимущественно с командировочными, которым нужно выдавать подтверждающие документы, то это уже работа больше с юр. лицами и налог 6% годовых + неизвестно, захотят ли работать с самозанятыми. Работа в качестве ИП в данном случае проще.
Страховка квартиры
Форс-мажорные обстоятельства случаются, техника ломается, трубы прорывает, неадекватные арендаторы встречаются (желательно отсеивать на этапе бронирования).
Обязательный пункт.
- Для однокомнатной закладываем 5000 рублей в год.
- Для квартиры разделенной на 2 гостинки закладываем суммарно 10000 рублей в год.
Текущий ремонт
Как и в пункте выше, расходы будут, поддерживать в хорошем состоянии квартиру нужно.
- Для однокомнатной закладываем 10000 рублей в год.
- Для квартиры разделенной на 2 гостинки закладываем суммарно 20000 рублей в год.
Коммуналка
Коммунальные услуги возьмем из расчета 5000 рублей в месяц за все (постоянные платежи + расходы по счетчикам воды и электроэнергии + интернет). Само собой в зимнее время платежи будут выше за счет отопления, летом ниже.
Также размер платежей зависит от места проживания, на югах ценник за отопления может быть в разы ниже.
Сравнивать варианты квартир особого смысла нет, так как основная разница будет в показаниях по счетчикам, и то скорее всего в пределах +/-500 рублей.
Те кто снимают посуточно гостинку, вряд ли будут сидеть целыми днями дома, готовить в духовке и т.п. скорее всего это деловые или туристические поездки, и квартира нужна чтобы переночевать.
Итоговые расходы в год составят порядка 60000 рублей — для квартиры в 40 кв. метров, с холодным климатом.
Сколько стоит ремонт в квартире
По ссылке пример сколько может стоить ремонт если делать своими руками. Можно сэкономить до 50%, но нужны прямые руки и свободное время.
Важно помнить что каждый месяц простоя — это потерянные деньги из-за невозможности сдавать квартиру.
- Цифры примерные и зависят от города, исполнителей, объема работ, использованных материалов и т.д.
- Нужно понимать, если квартира делится на несколько отдельных помещений, то возрастает объем работ. К примеру, придется возводить дополнительные перегородки и делать хорошую звукоизоляцию, обязательно должны быть отдельные сан. узлы, и т.д.
- От качества сделанного ремонта будут зависеть загрузка квартиры и затраты времени на ее обслуживание. Это все потенциальные убытки.
В таблице приведены расчеты для однокомнатной квартиры в 40 кв. метров. Для варианта когда квартира разделена на две гостинки, считаем площадь каждой по 18 кв. метров.
| Основные виды работ | Однокомнатная квартира | Квартира разделена на две |
| Проект | 20 000 | 20 000 |
| Перепланировка | 50 000 | 50 000 |
| Пол (полная замена) | 100 000 | 100 000 |
| Стены (выравнивание + стеклообои + покраска) | 40 000 | 50 000 |
| Потолок (только натяжной) | 30 000 | 40 000 |
| Сан. узел (душевая кабина + кафель + бойлер) | 150 000 | 250 000 |
| Вентиляция (только если квартира делится на несколько) | 0 | 50 000 |
| Звукоизоляция (если квартира делится на несколько) | 0 | 100 000 |
| Электрика | 70 000 | 100 000 |
| Климат-контроль (сплит-система + теплый пол) | 40 000 | 70 000 |
| Остекление | 70 000 | 70 000 |
| Двери (входные + межкомнатные) | 60 000 | 100 000 |
| Доп. оборудование (пожарная и охранная сигнализации, система защиты от протечек) | 50 000 | 70 000 |
| Доп. расходы (вывоз мусора, подъем на этаж и непредвиденные расходы) | 50 000 | 50 000 |
| Суммарные расходы на ремонт | 730 000 | 1 120 000 |
Как видно из таблицы между двумя вариантами стоимость ремонта отличается на 53%. В некоторых категориях можно сэкономить, при условии что изначальный ремонт был сделан качественно.
- Стяжку пола можно не переделывать, а заменить только напольное покрытие.
- Стены могут быть уже выровнены и останется исправить мелкие косяки после удаления старых обоев.
- Стеклопакеты можно не менять.
- Если квартира НЕ делится на отдельные помещения, то нет особой необходимости в вентиляции и звукоизоляции. Но нужно смотреть конкретное помещение.
- Опять же, дополнительные двери нужны только если квартира делится на несколько помещений.
- Кондиционер (сплит-система) также не всегда нужен, но в разделенной квартире придется ставить два отдельных.
- Перепланировка в одном случае потребуется в другом нет.
- Хороший ремонт = более высокая цена квартиры.
- Плохой ремонт = цена ниже, но больше вложения.
- Ремонт = меньше сюрпризов в дальнейшем, но затраты времени.
Сколько стоит обустройство квартиры
| Помещения | Однокомнатная квартира | Квартира разделена на две |
| Кухня | 140 000 | 250 000 |
| Комната | 50 000 | 100 000 |
| Ванная | 30 000 | 60 000 |
| Коридор | 20 000 | 40 000 |
| Доп. расходы (подъем вещей + интернет + телевизор) | 25 000 | 40 000 |
| Суммарные расходы на обустройство | 265 000 | 490 000 |
Как видно из таблицы между двумя вариантами стоимость обустройства отличается на 84% за счет того, что большую часть мебели придется покупать в двух экземплярах.
Суммарные расходы на подготовку квартиры к сдаче в аренду
В таблице ниже посчитана общая сумма расходов на подготовку квартиры к сдаче в аренду в зависимости от варианта. Либо это просто однокомнатная квартира, либо такая же квартира, но разделена на два отдельных помещения.
Итоговая сумма отличается на 60%.
С учетом того, что стоимость такой квартиры составит в регионах порядка 3 млн рублей, получаем что дополнительно 30-50% от стоимости квартиры идет на ее подготовку.
| Расходы | Однокомнатная квартира | Квартира разделена на две |
| Суммарные расходы на ремонт | 730 000 | 1 120 000 |
| Суммарные расходы на обустройство | 265 000 | 490 000 |
| Итого | 995 000 | 1 610 000 |
Для удешевления, нужно максимально упрощать и стандартизировать ремонт, чтобы с минимальными доработками можно было использовать на других объектах. Какие-то работы можно делать самостоятельно.
Можно сэкономить за счет покупки б/у мебели; заказать изготовление мебели/кухни у частников; покупать оптом, отказаться от нестандартных решений и т.д.
Какая доходность инвестиций в квартиру под сдачу в аренду
Какой чистый доход от сдачи квартиры в аренду с учетом всех расходов можно получить
В таблице ниже сравнили однокомнатную квартиру и квартиру разделенную на гостинки, а также долгосрочную аренду и посуточную.
Первая строчка без учета расходов, дальше идут доходы уже за вычетом всех расходов в зависимости от системы налогообложения.
| Варианты | Однокомнатная квартира | Квартира разделена на две гостинки, суммарная аренда | Разница в доходе % |
| Долгосрочная аренда (без учета расходов) | 153000 | 265200 | 73% |
| Физ. лицо 13% | 53110 | 130724 | 146% |
| Самозанятый 4% | 66880 | 154592 | 230% |
| ИП «Доходы» 6% | 32000 | 124200 | 280% |
| Посуточная аренда (без учета расходов) | 378000 | 604800 | 60% |
| Физ. лицо 13% | 187860 | 330576 | 76% |
| Самозанятый 4% | 221880 | 385000 | 74% |
| ИП «Доходы» 6% | 196000 | 368200 | 88% |
| Разница в доходе % (без учета расходов) | 147% | 128% | |
| Физ. лицо 13% | 253% | 252% | |
| Самозанятый 4% | 231% | 149% | |
| ИП «Доходы» 6% | 512% | 196% |
Очевидно что посуточная аренда показывает более интересные цифры, как и вариант с разделением квартиры на гостинки.
Какая доходность инвестиций в недвижимость под сдачу в аренду
Выше сравнили какой доход будет приносить каждый вариант сдачи квартиры в аренду.
В данной таблице рассчитана доходность инвестиций.
| Долгосрочная аренда | Однокомнатная квартира | Квартира разделена на две |
| Физ. лицо 13% | 1,3% | 2,8% |
| Самозанятый 4% | 1,7% | 3,3% |
| ИП «Доходы» 6% | 0,8% | 2,7% |
| Посуточная аренда | Однокомнатная квартира | Квартира разделена на две |
| Физ. лицо 13% | 4,6% | 7,1% |
| Самозанятый 4% | 5,5% | 8,3% |
| ИП «Доходы» 6% | 4,2% | 7,9% |
Какие выводы можно сделать:
- При долгосрочной аренде цифры меньше чем по вкладам. С учетом низкой ликвидности, а также наличия альтернативных вариантов с более высокой доходностью, инвестиции в жилую недвижимость для долгосрочной аренды совершенно не интересны.
- Разбивка квартиры на две гостинки с дальнейшей посуточной арендой позволяет хоть как-то улучшить результат с доходностью.
- Посуточная аренда позволяет увеличить доходность, но с учетом необходимости уделять процессу существенное время, соответственно, также встает вопрос о рациональности таких инвестиций.
Что можно сделать для увеличения доходности инвестиций в аренду
Далее будет рассмотрен вариант с посуточной арендой так как данный вариант позволяет получить хоть какие-то деньги.
Пример как влияет ипотека на доходность квартиры под аренду читайте по ссылке.
Видятся следующие способы увеличения доходности:
- Снизить первоначальные вложения. Сделать это можно за счет покупки более дешевой недвижимости, либо меньших вложений в подготовку (ремонт, обустройство). Важно понимать, дешевая квартира — это убитая квартира и существенно большие расходы на ремонт. В тоже время, дорогая квартира — это не всегда хороший ремонт, но это уменьшение его объемов (стяжка скорее всего будет нормальная, стены ровные).
- Использовать ипотеку. В данном случае нужно считать при какой сумме первоначального взноса платеж по ипотеке позволит как минимум компенсировать все расходы.
- Увеличить загрузку квартиры по сдаче в аренду. Первоначальный вариант — загрузка 70% или 21 из 30 дней в месяц. С каждым увеличением загрузки на 10% доходность увеличивается на 1.5%, остальные параметры оставляем неизменными.
- Снижение постоянных расходов. Если в распоряжении всего одна квартира, то работы по уборке, мелкому ремонту можно делать самостоятельно.
- Увеличение стоимости аренды. В зависимости от расположения и спроса (выходные, праздники), можно пробовать ставить более высокую аренду.
- Комплексный подход. Использовать все варианты для максимизации доходности.
В таблице ниже посмотрим как увеличится доходность если снизим суммарные вложения и постоянные расходы, увеличим загрузку.
- Стоимость квартиры — дешевле на 5%.
- Стоимость ремонта — дешевле на 50%.
- Обустройство — дешевле на 50%.
- Постоянные расходы: уборка — дешевле на 20%; текущий ремонт — дешевле на 50%.
- Загрузка — увеличили на 20%.
- Арендная плата — увеличили на 10%.
| Посуточная аренда | Однокомнатная квартира | Квартира разделена на две |
| Физ. лицо 13% | 9,6% | 15,0% |
| Самозанятый 4% | 11,1% | 17,1% |
| ИП «Доходы» 6% | 10,5% | 16,9% |
Ожидаемо, получили рост доходности. Причем 16.9% годовых для ИП, достаточно неплохой вариант.
Другой вопрос, насколько реально с минимальными вложениями, поставив высокую стоимость аренды, получить максимальную загрузку.
В рассмотренном примере не учтен вариант с ипотекой — это так же потенциальная возможность для увеличения доходности инвестиций